打组成牌，则需跑通底层逻辑；那么联合办公市场组成牌该怎么打？大家众说纷纭各抒己见，而如果要把组成牌打的漂亮，给创客们带来一场翻身仗，那确实要有一定的程序与实施步骤。

前不久，大家公布了一篇名为《扯下WeWork最后一块「遮羞布」》的文章内容，遭受了许多科技媒体和联合办公室内空间从业人员的关心。大家的文章内容直取大佬WeWork，但其实仍未抨击行业。

关键的是，大家觉得，做为行业的先驱者，WeWork理当在此次电影路演里，向投资者讲明白小故事的多元性和行业的实质。它的公司估值虚高了，但行业肯定撑得起一家百亿美元规模的公司。

从04年全球第一家联合办公非盈利组织在美国旧金山创立，到WeWork向英国证劵联合会提交FORM S-1招股说明书，联合办公行业早已步履蹒跚了十五年。

以往一年里，中国联合办公行业都不安宁。扩大、企业并购、价格竞争、裁员潮轮流开演：裸心社被回收， 优客工场裁人，一些联合办公室内空间公司高管辞职已并不是新鲜事儿。

行业早已激战了十五年，体力战下满是疲倦和焦躁。

这时，行业太必须一个大佬登上Nasdaq斯的喜讯，来给本身引入一剂强心剂，更必须理清众多方式和实质，来给本局中场战事加上新的注脚。

01

WeWork折戟，行业仍为瀚海

虽然WeWork临时发售折戟，但毫无疑问的是，WeWork做为联合办公行业的初期开创者，发展趋势到现在，早已是一家规模极大，公司估值超出百亿美元的企业了。

受中国「创业创新」风潮危害和WeWork启迪，二零一五年，联合办公行业在我国快速发展趋势。

现阶段，中国联合办公正处在从2.0迈进3.0的转折期，行业远沒有到饱和状态的环节。

高力国际数据预测，我国联合办公室内空间将维持年平均30%的年增长率。到2020 年，联合办公室内空间将占全部办公销售市场的7% ~ 10%，2030 年可能做到30%，到时候联合办公室内空间在我国排名前20 的大城市里将产生一个超千亿元级经营规模的销售市场。

截止高力公布数据信息前，北京市联合办公占办公销售市场的占比仅为2.3%，上海市为5.0%，销售市场将来一片瀚海。

大城市办公者尽管身心疲惫，但从没真实被「九九六」击垮。遍布在七大洲四大洋的新项目，让空中飞人的日常生活越来越更为经常。便携式、远程控制型的员工占比持续提升。

技术性发展另外减少了员工在固定不动地址和時间工作中的重要性，要是一台笔记本电脑，平板电脑乃至是手机上，连到WIFI就可以工作中。技术性发展产生的便捷性，让员工工作中与生活的界线慢慢模糊不清。

赔偿这类输出功率和工作压力的，是社交媒体产生的信息内容迅速流动性和专业知识外流。这更是联合办公室内空间做为一个信息内容汇聚点，在信息传播传动链条中充分发挥催化反应的关键使用价值所属。

行业内广为流传的一个搞笑段子是，一个在投身在联合办公的小广告传媒公司必须业务外包VI控制系统设计，邻居工序的人探出头来，「大家就可以，随时随地沟通交流，包您令人满意」。这个广告传媒公司几日后收到另一排工序的订单信息，「隔壁邻居，能够帮大家做一个创意海报设计吗？」

广告宣传媒体公关、文化艺术等初创公司以外，高新科技、金融投资公司对灵便办公的要求也在逐渐飙升。 从中国一线城市中心商务区的租赁户人群看来，金融业和高新科技行业近些年迅速发展为要求提高的主要。

中国社科院金融发展战略研究所研究者夏杰长在科学研究中强调，「与第一代科技有限公司趋向于挑选服务业产业园区开展产品研发不一样，为提高企业品牌形象、吸引住年青人才，第二代、第三代科技有限公司更为亲睐有着便捷交通出行、丰富多彩零售业态和娱乐项目的中心商务区。而共享资源办公的造成恰好融入了科技有限公司难以预料的人员配备转变、签署短期内租期以操纵成本费等灵便规定 。」

已经知道的是，WeWork的营业收入在持续提高，上年是十几亿美元，2020年可能是三十几亿美元，但還是每一年翻番的提高。即便 如今，WeWork也仅仅占到销售市场里边不大的市场份额。一个推断是，假如假定联合办公未来会占据解决方法的10%到20%，那行业将来的发展前景全是极大的。

退一万步讲，WeWork发售这点惊涛骇浪，摇摆不定不上全部联合办公行业因为要求巨大而髙速发展趋势的本质基石。

02

关心客户，中国与美国途径分野

说起来，WeWork被提出质疑数最多的点，便是公司估值有水份。

梦想加创办人王晓鲁对这一点倒拥有 相对性包容的观点。他提到，WeWork招股说明书中提及vip会员（member）1044次，可是提及意味着总面积的square feet（平方英尺）仅有6次，做为商品的work station谈及94次。这身后是一种逻辑性的更改，即传统式商办出售传动链条上的总面积，被转换为办公商品，服务于客户。

「这类方式，不但更改了全产业链条，另外更改了标价逻辑性，再回首去看看公司估值，是否更有效一些呢？」

这类角度变化，事实上最能体现联合办公重构传统式商办销售市场的关键逻辑性——从关心总面积或資源，到关心人、关心客户。

虽然世界各国联合办公室内空间都发展趋势到关心「客户」这一关键，但相对性产生了一定的途径分野。因为自由职业者的客观性，海外的联合办公多见普通用户。这种客户的社交媒体要求不仅出自于工作中自身，通常是工作中和游戏娱乐的融合。联合办公为了更好地考虑需求，经常在设计方案上把室内空间打造出得「好玩儿，趣味。」

但中国更趋向于出示功能性室内空间来满足客户需求的基本办公要求，例如会客室、复印室、茶水间、咖啡馆、健身会所等。

和海外联合办公大佬的一个明显差别是，中国着眼于创建和健全办公生态体系，勤奋将综合性办公服务、社交媒体、自主创业课后辅导服务乃至卵化服务在物理学室内空间内互相拼凑，以推动创业孵化器、创客空间与共享资源办公空间日渐迈向结合。

从建立方法、产品系列及服务內容看，关键能够分成创业投资驱动器、全产业链資源驱动器、宣传推广驱动器和综合性服务融合四种方式。

中国的作法显而易见更偏重于考虑创业人和员工对資源、学习培训和便利性的要求，举例说明来讲，氪空间出示财务会计、申请注册、法务、人力资源局云计算技术等服务，裸心社协同阿里云服务器、Go Skills出示公司商务接待专业技能和航运业技术培训。

这类作法自然没什么问题。

但初期创业投资驱动器型的联合办公室内空间，假如只对于初创公司出示设计方案健全的解决方法，那服务工作能力在一定水平上实际上是被下挫了。全面启动对全部规模企业的服务工作能力，或像梦想加那样构建考虑「刚性需求」的基本办公要求，并在综合性办公服务上深耕细作的商品服务管理体系，才很有可能在这次激战中立于不败之地。

实际上，不论是WeWork的「室内空间即服务」，（Space as a Service），還是梦想加的「办公即服务」（Office as a service），全是在注重「商品 服务」的组成牌。

03

为何组成牌这般关键？

有一个大道理明摆着——联合办公的战争打进后半场，只是借助传统式房地产业逻辑思维，挣取房租价差，这一仗赢不上。

假如只借助砸钱抢地这一优点，那有资产扶持的氪金玩家，或靠着房地产业发家的巨头游戏玩家，早已该奏响获胜号角声了。但客观事实是，没有人获胜，仍在激战。

这次中场战事的关键大转折取决于，搞清楚世界各国联合办公方式的差别，并找到最合适本身发展趋势的方式，产生公司的环城河。

以梦想加为观查创口，「技术性 商品 服务」的底层逻辑，让公司的赢利进入了一个相对性良好的路轨，统计分析出来，毛利率、场所出租率等都做到了相对性理想化的水平。

梦想加创办人王晓鲁表明，「 企业最关心的指标值便是营运能力，因此 搞好每个环节的成本管理、小区完善周期时间保证更短、商品更受客户热烈欢迎，这种相比经营规模扩大，至关重要。」

现阶段，梦想加完善运营社区的均值进驻率达95% 之上。在其中，17年10月刚开始相继开张的十多个室内空间，所有在6个月内做到100%进驻率，且一部分室内空间完成未开张即满租。

据投中网报导，WeWork的总体目标是24个月时进驻率做到80%；方糖小镇一般规定各家店面六个月后的进驻率做到85%。

针对投资者而言，从营业收入看来，梦想加有一个相对稳定、身心健康的门店实体模型，另外还可以拷贝，这就是更优质的运营模式，她们也更想要出钱。

高瓴资本合作伙伴黄立明觉得，高瓴并并不是投过一个中文版WeWork。「大家项目投资的并不是一个传统式了解上共享资源办公的WeWork」，他觉得，「梦想加凭着它对高新科技、高效率完美的追求完美，造就了一个全新升级的办公解决方法，它意味着了一种将来。」

王晓鲁提到，「所幸有WeWork这类同行业，所幸这条道路上没过多我国同行业，更幸运的是梦想加开创之初就找到与WeWork并肩而立（用户需求导向性）但又有多元化（智能化驱动器 ）的途径。」

04

中场球员连接点，下一场仗如何打

设想一下，WeWork被不断提出质疑后，假如取出确立的运营模式来答复投资人，結果是否会不一样?

大家的忧虑实际上日益突出。

今年刚开始，联合办公行业进到规模性大转变和深层融合环节。运营模式模糊不清、依靠政策补贴、收益来源于单一的联合办公，遭遇更高的风险性和可变性。

VC SaaS数据信息显示信息，17年，我国联合办公室内空间的总数早已做到3459家，预估在今年可能超出5000家。但在被检测的联合办公室内空间中，发展比较缓慢、面临宣布破产情况的已占据数量的28.1％。在其中，面临宣布破产的公司占3.8％。

行业战争早已来到中场球员连接点，下一城要怎么攻城略地？

把系统化、订制化、规范化的「商品 服务」保证完美。

从开店选址、设计方案、营造到经营和产品研发的这一步骤，在行业传统式作法里，设计方案方、施工单位、购置和原材料经销商，及其中后期的中央控制系统系统设置方，是各种各样工程分包中间在单线沟通交流。她们没法依据公司特性将实际要求落地式。而梦想加能够根据公司的优化要求，给与人性化的订制服务。

王晓鲁特别是在提到梦想加的服务范畴并不但是直营室内空间，「大家打造出的并不只是一个办公空间，只是一种办公情景。情景的优点取决于，一方面根据手机软件、硬件配置和系统软件完成智能化连动，让技术性真实服务办公要求而不是耍酷；另一方面，这类情景不但能够在直营室内空间落地式，也可以完成对外开放輸出，为有必须的公司出示订制服务。」

要是根据手机微信这一个通道，就可以开启梦想加产品研发的智能门禁系统。门禁系统仅仅一个通道，身后是一个高效率、便捷、信息化管理的行驶管理权限体系管理。

手机软件层面，应用「智效办公系统软件」，客户可以在梦想加进行大会资源共享，提升 办公高效率；硬件配置层面，整套中央空调、自然环境磁感应、灯光效果操纵和安防设备，让办公自然环境更加安全性舒服。

这类规范化也是梦想加商品的关键特性之一。对商品的非常高规定，和创办人精英团队的理工科专业情况密切相关。王晓鲁觉得，「联合办公并不是一个爆利行业，梦想加从开店选址、设计方案、营造到经营和产品研发，在每一个阶段上的规范都十分严苛。」

除此之外，精英团队70% 之上为智能化、室内空间商品的研发人员，在其中包含近百人的硬件软件技术性精英团队。这和行业重经营轻技术性的状况恰好反过来。

梦想加如今做的，便是把融得的资产很多资金投入新产品开发中，「不计入短期内收益地提升，提升到现在商品经济之上的水准，再往前推动」。

伴随着经营规模扩大，技术性资金投入为梦想加产生显著优点。伴随着商品的完善和经营规模的扩张，门店成本费和研发投入的边际效益也随着减少。

另外，智能化系统室内空间不但提高了客户体验和工作效能，也提高了经营方的管理水平。一个事例是，在梦想加，「一个小区主管能够管理方法2000平方米室内空间」。

现阶段看来，「技术性」导向性的梦想加，在重视「商品和服务」的发展趋势全过程中，产生了比较牢固的以「技术性 商品 服务」为支撑点的环城河，将房租收益和商品服务收益调节到一个身心健康、有效的占比。

即便 遭遇大环境衰落、公司退租这类极端状况，技术性为关键的「智效办公管理体系」还可以服务于联合办公之外的公司，为公司提高抵御经济发展风险性的工作能力，这好像能够变成行业的一条可持续发展观途径。

能够预估的是， 联合办公领域的战争还将再次，谁可以在中场战事的关键节点中获胜，谁就离变成中国联合办公领域大佬，更近了一步。